얼바인 집, 숨만 쉬어도 얼마? 동네별 보유비용
집을 샀다고 끝이 아니다.
미국에서는 집을 소유하는 것만으로도 매달 상당한 비용이 발생한다.
이런 비용을 충분히 고려하지 않고 집을 구매했다가, 뒤늦게 부담을 느끼는 경우도 많다.
실제로 얼마나 들까?
2026년 얼바인에서 거래된 3베드룸 주택을 기준으로 데이터를 살펴봤다.
집을 소유하는 순간 시작되는 비용
먼저 주택보험료(Homeowners Insurance)가 있다.
집을 소유하면서 예상치 못한 사고나 피해에 대비하기 위해 가입하는 보험이다.
보험료는 주택의 위치와 상태, 보장 범위 등에 따라 달라진다.
여기서는 월 150달러를 기준으로 계산했다.
집을 지키기 위한 비용이니, 이 정도는 감수할 만하다.
그런데 여기에 HOA(Homeowners Association) 비용이 더해진다.
커뮤니티의 조경과 공용시설, 수영장 등을 관리하는 비용이다.
HOA가 없는 주택도 있지만, 2026년 거래된 얼바인 주택의 HOA 비용 중앙값은 월 $350.
그리고 이 비용은 매년 오르고 있다.
어쨌든 보험료까지 합하면 벌써 월 $500다.
동네에 따라 수백 달러가 달라지는 세금
여기서 멜로루즈(Mello-Roos)가 등장한다.
멜로루즈는 학교와 도로, 공원 등 지역 기반시설과 공공서비스에 필요한 재원을 마련하기 위해 특정 지역의 부동산 소유자에게 부과하는 특별세다.
1982년 캘리포니아에서 제정된 Mello-Roos Community Facilities Act에서 유래했다.
2026년 거래된 얼바인 주택의 중앙값은 월 $37.
하지만 멜로루즈는 어느 동네에 집을 샀느냐에 따라 크게 달라진다.
Great Park 같은 신도시는 $555.
반면 Rancho San Joaquin처럼 월 $10 안팎인 지역도 있다.
같은 얼바인인데, 매달 수백 달러의 차이가 발생하는 셈이다.
숨만 쉬어도 월 $1,800
이제 재산세(Property Tax)를 받아들일 차례다.
캘리포니아의 기본 재산세율은 약 1%지만, 지역별 추가 부과금을 고려하면 실제 부담은 더 높아질 수 있다.
이번 분석에서는 매입 가격의 약 1.1%를 적용했다.
그렇게 했을 때 얼바인 주택의 재산세 중앙값은 $1,247.
지금까지 나온 비용을 더해보자.
주택보험: $150
HOA: $350
Mello-Roos: $37
재산세: $1,247
합계 월 $1,784. 연간 $21,396이다.
이 비용은 내가 직접 거주하든, 세입자에게 렌트를 주든, 집을 비워두고 장기간 여행을 떠나든 계속 발생한다.
즉, 숨만 쉬고 있어도 나가는 비용이다.
같은 얼바인, 보유비용은 다르다
모든 동네가 똑같지는 않다.
동일한 산정 기준을 적용했을 때 Turtle Rock의 월 보유비용은 $2,659로 가장 높다.
반면 Orangetree와 West Irvine 등은 약 $1,400 수준으로 상대적으로 낮다.
주택 가격에 따라 재산세가 달라지고, 동네별 HOA와 멜로루즈가 더해지면서 차이가 커지는 것이다.
“그래도 렌트보다는 싸지 않을까?”
죄송하지만 가장 큰 게 남았다.
바로 모기지다.
전액 현금으로 구매하지 않는 이상, 매달 대출 원금과 이자를 상환해야 한다.
$100만짜리 주택을 구매한다고 가정해 보자.
다운페이먼트 30%, 대출금 $70만.
30년 고정금리 7%를 적용하면 월 원리금 상환액은 약 $4,700이다.
물론 모기지 원금 상환분은 단순한 소비가 아니라 주택 자산을 축적하는 과정이다.
그럼에도 매달 통장에서 빠져나가는 현금이 얼마인지는 별개의 문제다.
아무튼 여기에 앞서 계산한 얼바인 보유비용 중앙값 $1,784를 단순히 더해보면?
월 $6,484.
전기와 수도, 가스, 쓰레기 처리 비용 등은 포함하지도 않았다.
주택의 유지보수나 예상하지 못한 수리비까지 고려하면 실제 부담은 더 커진다.
집값을 감당할 수 있다는 것과, 매달 주택 보유비용을 감당할 수 있다는 것은 다르다.
집을 사지 말라는 이야기가 아니다
오히려 그 반대다.
집을 구매할 때는 매입 가격뿐 아니라 자신의 월 소득과 현금흐름, 장기적인 재정 여건까지 충분히 고려해야 한다는 것이다.
그리고 무엇보다,
렌트비가 아깝다는 이유만으로 아무 집이나 급하게 사서는 안 된다.
같은 얼바인이라도 동네마다 주택 가격과 보유비용, 시장의 움직임이 다르다.
관심 있는 주택의 현재 가격이 합리적인지, 주변 지역과 비교해 어떤 경쟁력이 있는지, 앞으로 어떤 비용이 발생할 수 있는지 살펴봐야 한다.
좋은 집을 고르는 것만큼 중요한 것은 좋은 가격에, 감당할 수 있는 조건으로 사는 것이다.
부동산도 이제는 감(感)이 아니라 데이터다.
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